بعد فشل المحفزات.. هل تنفجر فقاعة الصين العقارية؟

عندما غرق المطورون العقاريون من القطاع الخاص في الصين في محنة منذ أكثر من عام، شجعت الحكومة شركات العقارات المملوكة للدولة على التدخل والاستحواذ على مشاريع وأصول أقرانهم المتعثرين، ولكن ذهبت هذه الدعوة أدراج الرياح مما أدى إلى بقاء سوق الإسكان في البلاد في حالة ركود.

وقررت شركات العقارات المدعومة من الدولة في نهاية المطاف عدم الاستحواذ على عدد كبير من المشاريع التي بدأها مطورون من القطاع الخاص، كما تجنبوا إلى حد كبير برنامج سندات "الاندماج والاستحواذ" الذي يهدف إلى مساعدتهم في تمويل هذه الصفقات، على الرغم من أن البعض استخدم البرنامج لسداد ديونه الخاصة، وهذا من شأنه أن يقوض أمل الحكومة في تحقيق انتعاش منظم في قطاع العقارات مدفوعًا بقوى السوق بدلاً من عمليات الإنقاذ الحكومية، ويزيد من عدم اليقين لدى مشتري المنازل.

ويمكن أن يقع عبء إكمال المشاريع المتوقفة على عاتق الحكومات المحلية الصينية التي تعاني أساساً من ضغوط مالية بعد ثلاث سنوات من مكافحة الوباء.

ولم يبرم المسؤولون الصينيون قط صفقات بين شركات التطوير العقاري المملوكة للدولة والقطاع الخاص باعتبارها ركيزة رسمية لسياسة الحكومة لكنهم ألمحوا مرارا إلى الفكرة ويقول معظم الاقتصاديين إنها هدف حكومي.

وأجرى العديد من المطورين التابعين للدولة تحليلاً لمئات المشاريع من المطورين الخاصين ووجدوا عددًا قليلاً جدًا من المشاريع التي تفي بمعاييرهم، وفقاً لما ذكره محللو الصناعة، حيث تفضل هذه الشركات شراء الأراضي مباشرة من الحكومات المحلية في المزادات العامة الروتينية ذات الأسعار منخفضة بفضل انخفاض المنافسة من القطاع الخاص.

وأثرت الإجراءات الصارمة التي اتخذتها البلاد ضد كوفيد على ثقة المستهلك بشدة، وتراجعت مبيعات العقارات السكنية الجديدة في العام الماضي بنسبة 28% إلى أدنى مستوى في خمس سنوات، وانخفضت الأسعار وتركت المشاريع الجديدة غير مكتملة.

قال كيلي تشن، كبير المحللين في وكالة موديز لخدمات المستثمرين: "لقد كان ضغطًا على مستوى الصناعة من منظور التدفق النقدي".

وذكر بروس بانغ، كبير الاقتصاديين الصينيين في جونز لانغ لاسال JLL، إن المنظمين الصينيين ربما كانوا حذرين للغاية في صياغة دعواتهم لشركات العقارات لشراء الأصول.

وقال شوجين تشن، رئيس البحوث المالية والأسهم العقارية في الصين في جيفريز، إن معظم المشاريع المعروضة للبيع لديها التزامات ديون معقدة أو آفاق ضعيفة للعائدات المستقبلية.

ومنذ بداية العام الماضي، أبلغ 4 فقط من أكبر 28 مطورًا في القطاع الخاص - وفقًا لتصنيف مبيعات 2021 - عن بيع مشاريع للمطورين المملوكين للدولة، وقال محللون بالشركة إن شركة China Resources Land المملوكة للدولة نظرت في عدد كبير من المشاريع التي نفذها مطورون من القطاع الخاص، وانتهى الأمر بالاستحواذ على قطعتين فقط، كلاهما من نفس المطور، مجموعة شيماو القابضة المتعثرة، وكلاهما في بكين التي ارتفعت فيها أسعار المنازل كل شهر العام الماضي.

واقترح المنظمون الصينيون صفقات بين المطورين المملوكين للدولة والقطاع الخاص منذ ديسمبر 2021، عندما طلب البنك المركزي والمنظم المصرفي من البنوك المساعدة في تمويل عمليات الاندماج والاستحواذ في القطاع. ووصف زو لان، رئيس قسم السياسة النقدية في البنك المركزي الصيني، عمليات الاندماج والاستحواذ بأنها "الطريقة الأكثر فعالية والموجهة نحو السوق" لنزع فتيل المخاطر وتنظيف القطاع.

وفي يناير من العام الماضي، طلب المسؤولون المحليون في غوانغدونغ من المطورين تنفيذ عمليات الدمج والاستحواذ مع شركات العقارات المتعثرة، وفقًا لتقارير وسائل الإعلام الحكومية.

وفي ديسمبر الماضي، اقترحت الهيئة التنظيمية الرئيسية لسوق الديون في الصين أن يقوم المطورون الأقوى بإصدار سندات تحمل علامة "الاندماج والاستحواذ" واستخدام الأموال للحصول على مشاريع المطورين الخاصة المتعثرة، وقالت الهيئة التنظيمية إن هذه السندات ستتلقى "دعما مركزا" دون توضيح ما يعنيه ذلك، ولم يصدر هذه السندات حتى الآن سوى خمسة مطورين مملوكين للدولة أو مدعومين من الدولة، مما جمع ما يقرب من مليار دولار بينهما، استخدم أقل من نصف الأموال التي جمعت للحصول على مشاريع المطورين الخاصة، وذهب الباقي لسداد القروض المصرفية أو بناء مشاريع جديدة، وفقا لوثائق السندات.

وأعلنت الصين، الاثنين، إطلاق برنامج تجريبي لصناديق استثمار عقارية خاصة، كجزء من جهود تشجيع القطاع العقاري في البلاد.

ونقلت بلومبرغ عن بيان لهيئة تنظيم الأوراق المالية في الصين، أن نطاق استثمارات هذه الصناديق سيشمل مشروعات العقارات السكنية والتجارية والبنية التحتية، لافتة إلى أن قيمة الاكتتاب في منتجات هذه الصناديق لن تقل عن 10 ملايين يوان (1.5 مليار دولار) لكل مستثمر وأغلبهم سيكون مؤسسات وليس أفراد.

وأواخر العام الماضي، كشفت السلطات الرقابية الصينية عن خطة مبادلة أدوات مالية لإنعاش القطاع العقاري المضطرب، حيث ركزت بشكل خاص على تحفيز العرض في السوق من خلال التعهد بدعم الشركات العقارية المتعثرة مالياً، واستقرت أسعار المساكن في الصين خلال الشهر الماضي لتنهي 10 شهور من التراجع، بعد تمديد الحكومة لبرنامج تحفيز القطاع العقاري.