سوق الإسكان الأميركي يعاني ويؤثر سلباً على الاقتصاد

أثّرت أسعار الفائدة المرتفعة بشكل غير متوقع على سوق الإسكان في الولايات المتحدة، ما أدى إلى ارتفاع قيمة المنازل بدلاً من انخفاضها حسبما كان متوقعاً. ووفقاً لـ"الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين" (NAR)، ارتفع متوسط قيمة المنازل القائمة إلى مستوى قياسي بلغ 419,300 دولار في شهر مايو، مقارنة بنحو 270,000 دولار قبل جائحة كوفيد-19.

تفاقم الوضع بسبب الاعتماد الكبير على القروض العقارية ذات السعر الثابت. أكثر من 90% من القروض العقارية في السنوات الأخيرة كانت ذات سعر فائدة ثابت لمدة ثلاثين عاماً، مقارنة بنحو الثلثين قبل انهيار الإسكان في عام 2008، وفق تقرير لصحيفة "وول ستريت جورنال".

نتيجة لذلك، انخفض عدد المنازل المعروضة للبيع، ما أدى إلى ارتفاع الأسعار وتقليص عدد المشترين القادرين على الشراء. اليوم، يمكن لأسرة تكسب 100,000 دولار سنوياً تحمل تكاليف 37% فقط من المنازل المعروضة، بينما في سوق متوازن، يجب أن تكون النسبة 62%.

التأثير الاقتصادي

يعاني الاقتصاد الأميركي من هذا السوق "المتجمد". انخفض الإنفاق المرتبط بمبيعات المنازل، حيث يتوقف الناس عن إنفاق الأموال على إصلاح وتجديد المنازل، ما يؤثر في سماسرة العقارات وغيرهم من المهنيين الذين يتعاملون مع العقارات. تمثل هذه الأنشطة عادة ما بين 3% إلى 5% من الناتج المحلي الإجمالي الأميركي.

من جهة أخرى، ترى الصحيفة أنه يمكن للأسر التي تعيش في ظل معدلات رهن عقاري رخيصة إنفاق الأموال في مجالات أخرى. وقد يكون هذا أحد أسباب مرونة الإنفاق الاستهلاكي في مواجهة أسعار الفائدة المرتفعة، ما يجعل من الصعب على بنك الاحتياطي الفيدرالي تحقيق هدفه في خفض التضخم إلى 2%.

تأثير سوق العمل

يؤثر سوق الإسكان أيضاً على سوق العمل، حيث يتردد العمال في قبول عروض العمل في ولايات أخرى إذا كان ذلك يعني التضحية بتكاليف السكن المنخفضة. أشارت دراسة أجرتها "جامعة كاليفورنيا" في إيرفاين و"جامعة كاليفورنيا" في بيركلي، إلى أن تأثير الإغلاق أدى إلى تثبيط 660,000 عملية انتقال إلى مكان جديد حتى يونيو 2023.

كما أشار كريغ بيكين، المؤسس المشارك لمجموعة "نورث ستار"، وهي شركة بحث وتوظيف، إلى أن تكاليف النقل أصبحت عبئاً مالياً لا يرغب الموظفون وأصحاب العمل في تحمله، وفق "وول ستريت جورنال".

بناء المنازل وتأثيرها

كما يتقلّص حجم المنازل الجديدة في أميركا، في عام 2023، كانت المنازل الجديدة أصغر بنسبة 5% مقارنة بعام 2021، في محاولة من البنّائين للحفاظ على الأسعار في متناول المشترين الجدد.

وتستفيد بعض شركات بناء المنازل من الأزمة، خاصة الشركات الكبيرة، حيث قفزت الحصة السوقية لشركات بناء المنازل المتداولة إلى 51% العام الماضي، ارتفاعاً من 41% في عام 2021.

التوقعات المستقبلية

نقلت الصحيفة عن لتوماس رايان، الخبير الاقتصادي في شركة "كابيتال إيكونوميكس"، قوله إنه يجب أن تنخفض معدلات الرهن العقاري إلى نحو 5% حتى يعود المعروض إلى طبيعته. ومع ذلك، تشير التوقعات إلى أن معدل الفائدة على سندات الثلاثين عاماً سيكون نحو 6% بحلول نهاية عام 2025، ما يعني أن ثلثي أصحاب المنازل الحاليين سيحتفظون برهن عقاري أرخص بنحو نقطتين مئويتين على الأقل.

وفي النهاية، قد تضطر بعض الأسر إلى البيع؛ بسبب ظروف الحياة مثل الطلاق أو نمو الأسرة، ما قد يفيد السوق بشكل طفيف. ولكن ترى الصحيفة أنه من غير المتوقع أن يتحسن سوق الإسكان المتجمد قريباً.