لماذا ارتفع معدل الرهن العقاري رغم خفض الفائدة الأميركية؟

على الرغم من خفض الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة أخيراً، فإن معدلات الرهن العقاري لم تنخفض كما كان يتوقع بعض مشتري المنازل، وارتفعت قليلاً، ما يبرز التعقيد ويشير إلى أن مزيداً من التخفيضات ليس مضموناً.

وفقاً لصحيفة «وول ستريت جورنال»، شهدت معدلات الرهن العقاري انخفاضاً طفيفاً لفترة قصيرة، بعد أن خفّض الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة الأساسي بمقدار نصف نقطة مئوية في 18 سبتمبر، إلا أنها سرعان ما ارتفعت مرة أخرى.

ويعكس هذا الاتجاه أن تخفيضات الفيدرالي قد تكون تزامنت مع نهاية حركة سوقية سابقة بدلاً من بدء انخفاض جديد في الأسعار.

الرهن العقاري والقروض طويلة الأجل

يتأثر سعر فائدة الرهن العقاري بأكثر من مجرد قرارات الاحتياطي الفيدرالي بشأن أسعار الفائدة قصيرة الأجل، إذ أكد التقرير أن الرهن  العقاري، لا سيما القروض طويلة الأجل، ترتبط ارتباطاً وثيقاً بمعايير طويلة الأجل مثل عوائد سندات الخزانة.

وعندما ارتفع العائد على سندات الخزانة لعشر سنوات بعد خفض الاحتياطي الفيدرالي لسعر الفائدة، كان ذلك إشارة إلى الاتجاه المحتمل لمعدلات الرهن العقاري على المدى القريب.

تجدر الإشارة إلى أن رد فعل السوق تجاه المؤشرات الاقتصادية وسياسات الفيدرالي يؤديان دوراً كبيراً في تشكيل فائدة الرهن العقاري، حتى لو كانت هذه الردود غير متوقعة في بعض الأحيان.

فعلى سبيل المثال، قبل خفض الفيدرالي لسعر الفائدة في سبتمبر، وصلت معدلات الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً إلى أدنى مستوياتها منذ أوائل عام 2023، ولكن سرعان ما ارتفعت بعد ذلك.

وفقاً لمؤسسة رهن المنازل العقارية الفيدرالية «فريدي ماك»، ارتفع معدل الفائدة للرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً من 6.09% خلال الأسبوع الذي شهد خفض الفيدرالي للفائدة إلى 6.12% في الأيام الخمسة التي تلت ذلك.

المؤشرات الاقتصادية وحركة السوق

بدأت معدلات الرهن العقاري في الانخفاض قبل عدة أشهر بسبب القلق من بعض المؤشرات الاقتصادية الرئيسية، إذ كانت السوق تتوقع تخفيضات أكثر حدة من الفيدرالي استجابة لتلك المؤشرات، ومع ذلك، فإن حجم تخفيض الفيدرالي وحده ليس العامل الوحيد الذي يحدد اتجاه معدلات الرهن العقاري، بل كيفية تفسير المشاركين في سوق السندات لإجراءات الفيدرالي عبر منحنى العائد.

بدوره، قال مارك باليم، كبير الاقتصاديين لدى «فاني ماي» إن "السر ليس بالضرورة ما إذا كان الفيدرالي يخفض أسعار الفائدة قصيرة الأجل بمقدار 25 أو 50 نقطة أساس، بل كيف يُفسَّر هذا التخفيض في منحنى العائد من قبل المشاركين في سوق السندات."

ودفع التقرير القوي عن الوظائف، الذي صدر يوم الجمعة بعد خفض الفيدرالي لسعر الفائدة، عوائد سندات الخزانة لعشر سنوات إلى الارتفاع.

التقلبات ومعدلات الرهن العقاري

أفاد التقرير بأنه في حالة وجود بيانات اقتصادية متباينة، قد لا تنخفض معدلات الرهن العقاري إذا ازدادت تقلبات السوق، إذ تؤدي زيادة التقلبات عادة إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري، بحيث يطلب المستثمرون علاوة تعويضية عن المخاطر المتزايدة، ما يدفع معدلات الفائدة على الرهون العقارية إلى الارتفاع.

علاوة على ذلك، فإن الافتراض بأن معدلات الرهن العقاري المنخفضة، التي شوهدت خلال العقد الماضي هي الوضع الطبيعي، هو تصور خاطئ، وفق التقرير.

وتُظهر بيانات الاحتياطي الفيدرالي أن متوسط سعر الفائدة الثابت لمدة 30 عاماً منذ عام 2000 كان أكثر من 5%، على الرغم من أن العديد من مالكي المنازل يتذكرون معدلات كانت تتراوح بين 2% و4%.

نشاط الرهن العقاري وآفاق المستقبل

حفز الانخفاض الأخير في المعدلات بعض النشاط في سوق الرهن العقاري، لكن لا يزال من غير الواضح مدى استمرار هذا النشاط.

وفقاً لجمعية المصرفيين للرهن العقاري، انخفض مؤشر طلبات إعادة التمويل الأسبوعي للأسبوع المنتهي في 27 سبتمبر بنسبة 3% عن الأسبوع السابق، ومع ذلك، كان المؤشر لا يزال يقارب ثلاثة أضعاف مستواه في نفس الفترة من العام الماضي.

وللحفاظ على نمو النشاط، من المحتمل أن تحتاج معدلات الرهن العقاري إلى الانخفاض بشكل أكبر. 
ومع ذلك، يبدو أن العوائد الحالية لسندات الخزانة، وبالتالي معدلات الرهن العقاري، تأخذ بالفعل في الحسبان مزيداً من التخفيضات المتوقعة من الفيدرالي هذا العام، استناداً إلى التوقعات المنشورة من قبل البنك المركزي في سبتمبر، وفق تقرير الصحيفة.