يسعى الرئيس الصيني شي جين بينغ لإحياء الأفكار الاشتراكية في مجال الإسكان، حيث يعاني سوق العقارات الضخمة في البلاد وعلى وشك الانهيار.
أسعار المنازل في جميع أنحاء الصين آخذة في الانخفاض، وأفلس المطورون، وبدأ الناس يشككون فيما إذا كانت العقارات استثماراً مجدياً، ما يتسبب في تباطؤ النمو، وإثارة مخاوف المستثمرين في جميع أنحاء العالم.
وبموجب الاستراتيجية الجديدة، سيستحوذ الحزب الشيوعي على حصة أكبر من السوق التي ظل القطاع الخاص يهيمن عليها لسنوات.
ويرتكز هذا البرنامج على عاملين رئيسيين، وفقاً لمستشاري السياسات المشاركين في المناقشات والإعلانات الحكومية الأخيرة، يتضمن أحدهما شراء الدولة مشاريع السوق الخاصة المتعثرة، وتحويلها إلى منازل تؤجرها الحكومة، أو تبيعها في بعض الحالات، أما الآخر فيدعو الدولة نفسها إلى بناء المزيد من المساكن المدعومة للأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط.
ويقول مستشارو السياسات، إن الهدف يتلخص في زيادة حصة المساكن، التي تبنيها الدولة للإيجار أو البيع، بتكلفة منخفضة في ظل ظروف مقيدة إلى 30% على الأقل، من مخزون المساكن في الصين، من 5% أو نحو ذلك اليوم.
وتتماشى الخطط مع مساعي الحكومة الصينية الأوسع في السنوات الأخيرة، لتوسيع سيطرة الحزب على الاقتصاد وكبح جماح القطاع الخاص.
وتضمنت هذه الخطط حملات تنظيمية على شركات التكنولوجيا، مثل Ant Group المدعومة من الملياردير الصيني جاك ما، والمزيد من الاستثمار في الشركات المملوكة للدولة في الصناعات المفضلة مثل أشباه الموصلات.
ولا يزال كبار المسؤولين الاقتصاديين في بكين، بقيادة نائب رئيس الوزراء هي ليفينغ، كبير مساعدي الرئيس الصيني للسياسة الاقتصادية، يبحثون كيفية تنفيذ الاستراتيجية العقارية، فيما يحذر الاقتصاديون من أن تنفيذ الخطة، قد يستغرق سنوات، هذا إذا كان من الممكن تحقيقها أصلاً.
وستكون التكلفة ضخمة، وقد تبلغ 280 مليار دولار سنوياً، على مدى السنوات الخمس المقبلة، أو ما مجموعه 1.4 تريليون دولار، وفقا لبعض المحللين.
وسيبقى السؤال المركزي فيما إذا كانت الصين راغبة في دفع هذه الفاتورة ــ أو حتى قادرة على ذلك ــ حيث إن الحكومات المحلية في الصين مثقلة بالفعل بديون هائلة، ومن غير الواضح ما إذا كانت بكين مستعدة لتحمل العبء الأكبر من عبء التمويل.
وخيبت بكين آمال المحللين والمستثمرين مراراً وتكراراً، على مدى العامين الماضيين، بسبب التدابير غير الكافية، أو التي تم تنفيذها بشكل سيئ، لتحفيز النمو وتنظيف فوضى الإسكان، ويقول الأشخاص الذين درسوا بعض خطط الحكومة، إن الإستراتيجية مليئة أيضاً بالتعقيدات والمستهدفات المتناقضة، التي قد تجعل من الصعب تنفيذها بالكامل بنجاح.
نموذج جديد
وأوضح المؤتمر الذي ترأسه الرئيس الصيني في ديسمبر/كانون الأول الماضي، أن الأولوية لعام 2024، تتلخص في تسريع عملية تطوير ما تسميه السلطات "النموذج الجديد" للقطاع العقاري، ويجب أن يركز النموذج بشكل كبير على الإسكان الميسر، الذي توفره الدولة، وفقاً للحساب الرسمي للاجتماع.
وتظهر الوثائق الحكومية أن الخطط الأولية تدعو إلى إضافة ستة ملايين وحدة سكنية، بأسعار معقولة في السنوات الخمس المقبلة.
وخصص بنك الشعب الصيني 500 مليار يوان، أو ما يقرب من 70 مليار دولار، في شكل تمويل منخفض التكلفة للبنوك السياسية للمساعدة في تنفيذ الاستراتيجية، ويجري تنفيذ عدد قليل من المشاريع الممولة بهذه الأموال.
ولم يرد المكتب الإعلامي لمجلس الدولة، الذي يتولى الاستفسارات الخاصة بالقيادة الصينية، على الأسئلة.
ويقول مستشارو السياسة إن الرئيس الصيني يصر على أن العقارات، التي ساهمت لسنوات في دفع النمو في الصين، وكانت تشكل في وقت ما نحو ربع الناتج المحلي الإجمالي، لا ينبغي أن تلعب بعد الآن مثل هذا الدور الضخم في الاقتصاد.
من وجهة نظر الرئيس الصيني، تحول الكثير من الائتمان إلى المضاربة العقارية، مما أضاف مخاطر على النظام المالي، واتساع الفجوة بين من يملكون ومن لا يملكون، وتحويل الموارد عما يعتبره الرئيس"الاقتصاد الحقيقي" - مثل قطاعات التصنيع والتكنولوجيا المتطورة، التي يراها حاسمة بالنسبة للصين في منافستها مع الولايات المتحدة.
وفي بعض النواحي، قد تعيد خطط شي سوق الإسكان في الصين إلى جذوره الأصلية، فقبل عقود من الزمن، في عصر ماو تسي تونغ، كان الحزب يسيطر على السوق، حيث يعيش معظم الصينيين في منازل توفرها لهم الوحدات الحزبية.
وفي أواخر التسعينيات، عندما بدأ الزعماء تحرير السوق، تصوروا في البداية نظاماً من مستويين، حيث يشتري بعض الناس عقارات مطورة من قبل القطاع الخاص، في حين يعيش آخرون في مساكن مدعومة من الدولة.
ولكن على مدى العقود التالية، توسعت شركات التطوير الخاصة، مثل تشاينا إيفرغراند بسرعة وهيمنت على السوق بشكل متزايد، واليوم، تمتلك أكثر من 90% من الأسر الصينية منازل خاصة بها، مقارنة بنحو 66% في الولايات المتحدة.
وأدى التحول إلى الملكية الخاصة، إلى خلق ثروة هائلة في الصين، لكن النمو الهائل في السوق أشعل أيضاً فقاعة تغذيها الديون، وأدى إلى حرمان العديد من الأسر الشابة من المساكن المرغوبة، وأثار استياء شي وغيره من كبار القادة، الذين شعروا بأن البلاد تبتعد كثيراً عن جذورها الاشتراكية.
ومع دخول السوق في حالة من الاضطراب العام الماضي، بعد حملة حكومية استمرت سنوات لكبح جماح الاستثمار العقاري الزائد، دعا الاقتصاديون داخل الصين وخارجها بكين، إلى اتخاذ خطوات أكثر حزماً لإعادة هيكلة القطاع.
يوجد الآن ملايين الوحدات الفارغة في جميع أنحاء الصين والعديد من المباني، التي تحتاج إلى الدعم المالي.
وفي مناقشات السياسة الداخلية، قال نائب رئيس مجلس الدولة، وهو أحد مساعدي شي الأكثر ثقة، إن إشراك الدولة بشكل أكبر سيكون وسيلة للحكومة لاستيعاب العرض الزائد من المساكن، ووضع حد أدنى لانخفاض الأسعار، والمساعدة في حماية البنوك من الاضطرار إلى شطب مئات المليارات من الدولارات من القروض العقارية، إذا استمر السوق في التدهور.
وهناك نقطة بيع أخرى، وفقا للمستشارين، وتتمثل من خلال تحويل المزيد من العقارات الخاصة إلى مساكن مدعومة من الدولة للإيجار أو البيع، حيث يمكن أن يساعد ذلك في تعزيز هدف الرئيس الصيني، في تحقيق "الرخاء المشترك" المتمثل في جعل المجتمع الصيني أكثر مساواة.
الوثيقة 14
بدأت الاستراتيجية الجديدة في التركيز بشكل أكثر حدة، مع توجيهات الحكومة المركزية الصادرة في أكتوبر/تشرين الأول، والتي أطلق عليها اسم الوثيقة 14. ودعت إلى إضافة نحو ستة ملايين وحدة سكنية بأسعار معقولة، في 35 مدينة تضم كل منها أكثر من ثلاثة ملايين شخص، على مدى السنوات الخمس المقبلة.
وكشفت الوثيقة عن تفاصيل قليلة حول كيفية تنفيذ الخطة، لكنها حددت أن الحكومة ستضع قيوداً على من يمكنه شراء أي وحدات معروضة للبيع، وستمنع تداول تلك الوحدات في السوق المفتوحة.
وتظهر إفصاحات بنك الشعب الصيني، البنك المركزي الصيني، أنه خصص منذ ذلك الحين 70% مما يقرب من 70 مليار دولار، يوفرها لثلاثة بنوك سياسية، بنك التنمية الصيني، وبنك التصدير والاستيراد الصيني، وبنك التنمية الزراعية الصيني.
وكشف بنك التنمية الصيني يوم 19 ديسمبر، أنه منح خط ائتمان بقيمة إجمالية 202 مليون يوان لمدينة فوتشو، لبناء مشروع إسكان بأسعار معقولة. وعند اكتماله، المتوقع في عام 2026، سيضم المشروع حوالي 701 وحدة سكنية، تخطط الحكومة المحلية لبيعها للأسر ذات الدخل المتواضع بأسعار مخفضة.
كما قدم البنك قرضاً بقيمة 10 ملايين يوان لحكومة هونان، وهي مقاطعة جنوب نهر اليانغتسي، لتطوير الإسكان الحكومي في منطقة متهدمة داخل المدينة، وفقاً لمعلومات من حكومة هونان.
ومن غير الواضح مقدار هذه الأموال التي سيتم استخدامها لتطوير مشاريع جديدة، أو لشراء وإعادة توظيف العقارات الحالية من المطورين التجاريين، ولم يستجب البنك وحكومة هونان لطلبات التعليق.
في أوائل شهر يناير، تابع البنك المركزي، وأعلى هيئة تنظيمية مالية حكومية، الإدارة الوطنية للتنظيم المالي الصيني، مبادئ توجيهية جديدة تعهدت بتقديم دعم مالي غير محدد، للإيجارات المدعومة من الحكومة. وقالت المبادئ إن التمويل الحكومي سيساعد في "تنشيط مخزون المساكن الحالي".
وعرض نائب رئيس مجلس الدولة، بعض خطط الحكومة لممثلي قطاع الأعمال الأميركيين، بما في ذلك المديرين التنفيذيين في وول ستريت، عندما زار سان فرانسيسكو في نوفمبر الماضي مع شي جين بينغ.
وخلال اجتماع على هامش قمة شي مع بايدن، ركز على خطة الإسكان المدعومة من الحكومة، وأخبر المديرين التنفيذيين الأميركيين، أنها ستساعد الناس في المدن الكبرى على تحمل تكاليف السكن، وفقًا لمطلعين على الأمر.
وقال بعض الأشخاص إن المناقشة تشير إلى أن القادة الصينيين، يشعرون بالقلق إزاء الكيفية التي ينظر بها المستثمرون الأجانب، إلى استجابة الحكومة لمشكلة الإسكان، وكيف كانوا يبيعون الأسهم والسندات الصينية في الأشهر الأخيرة.
لكن لم يكن لنائب رئيس الدولة ما يقوله بشأن الخطوات، التي حث عليها العديد من المصرفيين والمستثمرين الأجانب، مثل إعادة هيكلة مطوري القطاع الخاص، الذين يعانون من ضائقة مالية أو استكمال بناء ملايين المنازل، التي دفع الناس في الصين ثمنها بالفعل، ولكنهم لم يحصلوا عليها أبداً لأن مطوريهم تعرضوا لضائقة مالية.
وبالنسبة لصندوق النقد الدولي وبعض الاقتصاديين الآخرين، فإن المهمة الأكثر إلحاحاً بالنسبة لبكين، هي التوصل إلى خطة شاملة لمساعدة المطورين المتعثرين ماليا على إعادة هيكلة الديون، وإجبار البنوك وأصحاب المصلحة الآخرين على تحمل الخسائر - وهي خطوات من شأنها، على الرغم من أنها مؤلمة، أن تعيد القطاع العام إلى وضعه الطبيعي وتعيد الثقة إلى السوق.
ومع ذلك، لا تزال بكين مترددة في تقديم دعم مباشر للسيولة للمطورين، لأن المسؤولين يشعرون بالقلق بشأن إعادة تضخيم فقاعة الإسكان، التي يعتزم الرئيس الصيني حلها، حسبما يقول مستشارو السياسة المشاركون في المناقشات.
ويثير شراء العقارات وتحويلها إلى وحدات للإيجار العديد من التعقيدات، بما في ذلك ما إذا كان ينبغي للحكومة أن تدفع قيم السوق الحالية - في الواقع إنقاذ المطورين أو أصحاب المنازل الأفراد، الذين لا يستطيعون سداد أقساط الديون - أو الإصرار على تخفيضات كبيرة، ومن غير الواضح أيضاً ما الذي يجب أن يحدث، إذا لم يرغب المالكون في البيع.
ويشير الاقتصاديون إلى أن الإسكان الميسر الجديد، أصبح أكثر وضوحاً، وستكون له فائدة إضافية تتمثل في دعم صناعة البناء والتشييد في الصين. لكن توسيع البناء الجديد من شأنه أن يضيف المزيد من العرض، في وقت يشهد تقلصاً في عدد سكان الصين. ويتوقع صندوق النقد الدولي أن ينخفض الطلب الأساسي على المساكن الجديدة، بنسبة 50% تقريباً خلال العقد المقبل.
وجادل بعض المسؤولين الصينيين بأن الانكماش الاقتصادي في البلاد، يمكن أن يوفر فرصة للحكومة للانقضاض على شراء المزيد من العقارات بتكلفة أقل، مما يجعل من الأسهل إعطاء الأولوية لتحويل العقارات القائمة.
توزيع الثروة
يقول مايكل بيتيس، أستاذ المالية في جامعة بكين، إنه إذا قامت الحكومة بتحسين الإسكان الميسر بشكل كبير، "فهذا يمثل التحول الذي تحتاجه الصين بشدة"، مما يحرر الناس من إنفاق المزيد على أمور أخرى، لكنه قال إنه من السابق لأوانه معرفة كيف ستسير الخطة.
أما زيوو تشن، أستاذ المالية بجامعة هونغ كونغ، فكان أكثر تشككاً، وقارن استراتيجية الإسكان الجديدة في الصين بالطريقة، التي تستخدم بها بكين ما يسمى بـ "فريقها الوطني"، من أموال الدولة لشراء الأسهم، في محاولة لدعم سوق الأسهم الكاسدة.
وكثيراً ما فشلت هذه الجهود في دعم السوق بشكل مستدام. وقال تشن إن استخدام الأموال الحكومية لشراء العقارات المتعثرة، لن يكون مختلفاً، نظرا للتحديات الديموغرافية التي تواجهها البلاد ووفرة العرض.
وقال إن التدخلات الحكومية يمكن أن تثير أيضاً أسئلة غير مريحة حول العدالة الاجتماعية، وأضاف أن شراء العقارات من أصحاب المنازل أو المطورين الحاليين عندما يكون السوق ضعيفاً، سيكون بمثابة استخدام الموارد الوطنية لدعم المالكين، الذين لديهم المرونة للبيع، عندما لا يمتلكها الآخرون.
وقال: "إن الأمر يتحول إلى مسألة توزيع الثروة". "لا يملك الجميع في الصين شققاً، كما أنهم ليسوا على استعداد للبيع".
وحققت الجهود السابقة لدعم أو إعادة هندسة السوق بدعم حكومي نتائج متباينة.
وعلى مدى العامين الماضيين، نفذت بعض المدن الصينية، بما في ذلك تشنغتشو في وسط الصين، وسوتشو بالقرب من شنغهاي، برامجها الخاصة لشراء بضعة آلاف من العقارات غير المبيعة من المطورين، ثم تحويلها إلى مساكن ميسورة التكلفة، للأسر ذات الدخل المنخفض، بما في ذلك المزارعون النازحون بسبب التنمية الحضرية.
ووفقاً لمحللين من شركة المعلومات العقارية الصينية، فإن المدن تميل إلى الشراء من المطورين المدعومين من الدولة، أو تلك التي تسيطر عليها الحكومات المحلية، وعادة ما تكون بأسعار أقل من السوق.
ويقول الاقتصاديون إن هذه البرامج ساعدت في استيعاب المساكن الزائدة، ولكنها أدت أيضاً إلى زيادة الضغط على الموارد المالية المحلية، ولم تنجح محاولات الوصول إلى المدن للتعليق.
ومن بين الجهود البارزة الأخرى السابقة للإسكان الاجتماعي مبادرة "إزالة الأحياء الفقيرة" التي تم إطلاقها قبل ما يقرب من عقد من الزمان، عندما كانت سوق العقارات في الصين آخر مرة تمر بضائقة.
وبموجب هذا البرنامج، قدم البنك المركزي أموالا منخفضة التكلفة للبنوك المملوكة للدولة، والتي قدمت بعد ذلك قروضا للمطورين، لشراء الأراضي من المدن والبلدات، ثم بناء المزيد من الوحدات السكنية. وقامت هذه الحكومات المحلية بدورها بتوزيع إعانات نقدية على الأسر، التي تم طردها من جهود تطهير الأحياء الفقيرة، حتى تتمكن من شراء الوحدات الجديدة في السوق المفتوحة.
وساعدت هذه المبادرة في استعادة الطلب على العقارات، ولكنها أدت إلى المزيد من البناء، مما أدى إلى تفاقم تخمة الإسكان في الصين.
ويقول الاقتصاديون إن أزمة الإسكان اليوم، هي أشد خطورة بكثير من الركود الأخير، الأمر الذي يترك الحكومة أمام تحدٍ أكبر، يتمثل في إزالة الفوضى.
